THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

Nguyễn Văn Mạnh – Hội viên CLB Pháp chế DN

BÁO DIỄN ĐÀN DOANH NGHIỆP ONLINE

===================

Để triển khai thi hành công tác bán đấu giá tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự, ngày 18/1/2005 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 05/2005/NĐ-CP. Bộ Tư pháp đã có Thông tư hướng dẫn số 03/2005/TT-BTP ngày 4/5/2005, song thực tiễn việc tổ chức thi hành bán đấu giá tài sản còn những vướng mắc, bất cập.

Trước áp lực của hội nhập, hệ thống pháp luật của VN luôn được sửa đổi để phù hợp với thực tiễn, tương thích với các điều ước và thông lệ quốc tế. Khi các bộ luật và luật chuyên ngành thay đổi, nảy sinh một bất cập là việc xây dựng ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành không theo kịp tiến độ, làm cho hiệu lực thi hành của các văn bản luật và văn bản dưới luật không thống nhất, không tạo được cơ sở pháp lý cho việc vận dụng thực thi pháp luật, gây khó khăn ách tắc cho các DN và người dân.

Văn bản quy phạm chưa thống nhất

Sau khi Bộ Luật Dân sự có hiệu lực từ ngày 1/7/1996, cho đến ngày 19/12/1996 Chính phủ mới ban hành Nghị định số 86/CP hướng dẫn thi hành điều 454 về quy chế bán đấu giá tài sản. Sau đó gần 10 năm, ngày 18/1/2005 Chính phủ mới ban hành Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản thay thế Nghị định số 86-CP ngày 19/12/1996. Trong khi đó Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ 7 đã thông qua Bộ Luật Dân sự mới vào ngày 14/6/2005 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2006).

---

“Từ năm 2003 đến nay toàn thành phố Hà Nội đã tổ chức các phiên đấu giá quyền sử dụng đất với tổng số tiền theo kết quả đấu giá là 3.666 tỷ đồng nhưng cho đến nay mới chỉ thu được 2.355 tỷ đồng. Hiện còn 1.310 tỷ chưa thu được, năm 2004 nợ đọng 1.186 tỷ, năm 2005 là 177,067 tỷ. Quận Tây Hồ 8 tháng đầu năm 2006 diện tích đấu giá đạt 70%, tương đương 299 tỷ đồng nhưng thực tế chỉ thu được 67 tỷ đồng”.

(Đất để hoang, tiền nợ đọng – Báo Lao động ngày 10/8/2006).

---

Tại Điểm 4 Nghị quyết số 45/2005/QH11 về thi hành Bộ Luật Dân sự đã ghi rõ: “Chính phủ, Toà án nhân dân tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao trong phạm vi chức năng nhiệm vụ của mình có trách nhiệm: a) Tự mình hoặc phối hợp với các cơ quan hữu quan tổ chức việc rà soát các quy định của pháp luật về dân sự hiện hành để huỷ bỏ, sửa đổi bổ sung, ban hành văn bản mới hoặc đề nghị Quốc hội, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội huỷ bỏ sửa đổi bổ sung hoặc ban hành văn bản mới cho phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự, bảo đảm hiệu lực của Bộ Luật Dân sự từ ngày 1/1/2006”.

Đã gần một năm trôi qua biết bao sự kiện nảy sinh trong các quan hệ dân sự có liên quan đến bán đấu giá tài sản, song các cơ quan chức năng vẫn chưa soạn thảo được Nghị định về bán đấu giá tài sản phù hợp với Bộ Luật Dân sự mới. Một minh chứng cụ thể là những điều “chênh nhau” trong khoản 3 điều 455 thuộc Bộ Luật Dân sự cũ và khoản 5 điều 459 Bộ Luật Dân sự mới.

Tại khoản 3 điều 455 (luật cũ) đã hạn chế hành vi mua bán bất động sản qua bán đấu giá bằng việc quy định phải có chứng nhận của công chứng nhà nước và phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tại khoản 5 điều 459 Bộ Luật Dân sự mới lại quy định: “Việc mua bán đấu giá bất động sản được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc được đăng ký nếu pháp luật có quy định”. Tuy nhiên, trên thực tế không phải bất động sản nào được bán đấu giá khi trao đổi mua bán giữa các chủ thể dân sự cũng phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy quy định như khoản 5 điều 459 Bộ Luật Dân sự mới là phù hợp với thực tiễn trong các quan hệ giao dịch dân sự về mua bán bất động sản. Đơn cử, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi bán đấu giá phải đăng ký, còn nhà ở thuộc sở hữu cá nhân, tư nhân thì khi mua bán thông qua đấu giá không phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền, chỉ cần công chứng, chứng thực là hợp pháp. Vì vậy, nếu không có văn bản hướng dẫn vấn đề này trong luật dân sự sẽ tạo nên nhiều hệ luỵ không đáng có.

Và những vướng mắc từ thực tiễn

Trong những năm gần đây, thực tiễn công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất vẫn không thu được kết quả như mong muốn. Nguyên nhân của hiện tượng nợ đọng tiền sử dụng đất trong bán đấu giá có nhiều, nhưng chủ yếu là do thị trường nhà đất rớt giá và trầm lắng khiến cho nhiều chủ đầu tư tuy trúng giá nhưng lại mất khả năng thanh toán. Thậm chí, có những chủ đầu tư không đủ khả năng tài chính cũng tham gia đấu giá. Công tác khảo sát, tìm hiểu khả năng tài chính của các đối tác của Hội đồng đấu giá còn nhiều hạn chế cũng dẫn đến tình trạng “bỏ của chạy lấy người” như báo chí đã nêu. Nhìn vào thực tế các phiên đấu giá cho thấy, có những DN bỏ giá quá cao so với thực lực của các Cty làm cho các chuyên gia, DN lớn trong ngành xây dựng đô thị cũng phải lắc đầu. Không những vậy, thực tế đang có tình trạng đua nhau nâng giá quyền sử dụng đất lên cao đến mức phi lí, ngoài khả năng tài chính để được trúng giá rồi mới tính chuyện hợp tác làm ăn. Đây là một thực tế tồn tại vướng mắc của luật pháp điều chỉnh về quan hệ bán đấu giá tài sản. Ngoài các văn bản luật, nghị định, thông tư hướng dẫn, các tỉnh thành phố còn có quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất. Phải chăng các văn bản này còn chưa sát với thực tiễn gây ra tình trạng lãng phí tiền của nhà nước?

Thiết nghĩ, các cơ quan chức năng cần kết hợp giữa lý luận và thực tiễn để hoàn thiện khung pháp lý về bán đấu giá tài sản cho phù hợp với các văn bản pháp luật hiện hành.

Nguyễn Văn Mạnh – Hội viên CLB Pháp chế DN

Filed under: CÂU CHUYỆN PHÁP LUẬT, Hợp đồng, Trách nhiệm dân sự |